ÚvodBlogHypotekárny trh čaká na nový impulz. Aj v oblasti financovania

Hypotekárny trh čaká na nový impulz. Aj v oblasti financovania

6. Júla 2017 | Rubriky: Blog | INSIA aktuality | Hypotéky

Ešte od marca tohto roka došlo k opätovnému sprísneniu podmienok na poskytovanie hypoték regulátorom, teda Národnou bankou Slovenska (NBS). Konkrétne, upravili sa metodiky na výpočet schopnosti splácať úver, znížil sa počet hypoték s vyššou výškou zadlženia, zmenilo sa dokladovanie príjmu a zaviedol sa takzvaný stress testu. Vybaviť si dobrú hypotéku s poistením na mieru tak môže byť pre mnohých ťažšie, či dokonca aj nemožné. 

Objem úverov na bývanie pritom podľa najnovších štatistík NBS ku koncu mája tohto roka dosiahol 23,1 miliardy eur. Hypotekárne úvery banky poskytli v celkovom objeme 5,8 miliardy eur a úvery zo stavebného sporenia vzrástli na 2,2 miliardy eur.

Minimálna finančná rezerva opäť stúpla, na 10 percent

Podľa Jozefa Belka, konateľa zo spoločnosti Insuria Consulting, banky podľa odporúčaní regulátora začali  v posledných mesiacoch ešte menej poskytovať hypotekárne úvery. Hypotéku na celú hodnotu bytu už banky prakticky neposkytujú a obmedzilo sa aj 90-percentné financovanie. Zaviedla sa nová hranica poskytovania úverov, a to medzi 80 a 90 percentami.

V súčasnosti tak získate maximálne 80 percent z požadovanej výšky hypotéky, zvyšných 20 percent si musíte prefinancovať sami, či už vo forme úspor, alebo spotrebnými úvermi. Navyše, banky zisťujú, koľko peňazí vám zostane z príjmu po zaplatení všetkých výdavkov.

„Z príjmu vám odpočítajú životné minimum domácnosti (198,09 eura mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu) a po novom aj povinnú rezervu. Tá sa až do júna tohto roka vypočítala ako 5 percent z rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Minimálna finančná rezerva bude postupne rásť až na 20 percent z disponibilného príjmu," podotýka Jozef Belko.

Aj tu však došlo k istej zmene. Konkrétne, od 1. júla tohto roka aktuálne vzrástla povinná finančná rezerva z 5 na 10  percent a od 1. júla 2018 má byť na úrovni 20 percent príjmu zníženého o životné minimum. Životné minimum sa tiež zvýšilo, a to prakticky až po štyroch rokoch, keďže naposledy vzrástlo od 1. júla 2013. Po novom predstavuje 199,48 eura. 

Banky zohľadňujú aj možný budúci rast úrokov

Podľa experta na hypotéky sa sprísnené opatrenia NBS dotýkajú skôr nízkopríjmových ľudí, prípadne takých, ktorí nemajú našetrené žiadne vlastné peniaze a plánujú investovať do bývania, pričom častokrát budú mnohí z nich nútení žiadať aj o drahší spotrebný úver z banky či medziúver zo stavebnej sporiteľne.  Možnosti na dofinancovanie teda existujú, ale sú pre vás ako klienta výrazne drahšie, ako keby ste mali vlastné zdroje. 

Pri výpočte vašej bonity banka musí zohľadniť aj možný budúci rast úrokov, a tak sa k súčasným úrokovým sadzbám musí pripočítavať dva percentuálne body. To znamená, že banka si vás testuje, či by ste boli schopný splácať hypotéku aj pri zvýšení úrokov.

Zmeny pri hypotékach pre mladých od júla 2017

Na jednej strane banky napríklad podľa Jozefa Belka zvýhodnenou hypotékou podporujú aj mladých klientov do 35 rokov veku, aby investovali do svojho prvého bývania, na druhej strane ich však obmedzujú zhora, maximálnou hranicou príjmu. Tá sa od júla 2017 znížila o 120,9 eura.

Nárok na úrokové zvýhodnenie budú mať tí, ktorých priemerný mesačný zárobok za predchádzajúci rok bol 1 166,1 eura. Do konca júna je ešte platná hranica 1 287 eur. V prípade, ak o hypotéku žiada dvojica, posudzuje sa ich príjem spoločne. Maximálna povolená výška ich spoločného zárobku je tak dvojnásobná, od júla na úrovni 2 332,2 eura.

Zvýhodnené úročenie platí len na prvých 5 rokov od poskytnutia hypotekárneho úveru a jeho výška je stanovená zákonom o štátnom rozpočte. Aktuálna výška dotácie je 3 % z toho 2 % dotuje štát a 1 % dotuje banka. Klient môže získať štátny príspevok maximálne na sumu 50 000 eur a zároveň nesmie prekročiť 70 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Myslite aj na poistenie nehnuteľnosti

Dôležité v súčasnosti je mať isté úspory a neustále myslieť na istú finančnú rezervu, najmä v prípade, ak chcete investovať do staršej nehnuteľnosti. Myslite však na to, že každá hypotéka musí byť zároveň poistená. Väčšina bánk poskytuje poistenie nehnuteľnosti v spolupráci s konkrétnymi poisťovňami. Nemusíte sa však viazať len na ponuku vašej banky, avšak môžete si poistiť nehnuteľnosť v ktorejkoľvek poisťovni.

„Ak budú aj ďalšie mesiace tohto roka 2017 pretrvávať nízke úroky, ľudia, ktorí dnes majú väčší obnos financií, sa budú môcť ľahšie dostať k vlastnej nehnuteľnosti. Z tohto pohľadu to pre nich môže byť dobrá investícia. Vlani banky podľa štatistík poskytli rekordné objemy hypotekárnych úverov a veľký dopyt po bývaní tlačil na rast cien nehnuteľností. Do konca roka by ceny nehnuteľností mohli dokonca mierne klesnúť, najmä pri starších bytoch. Postupne by mohli zlacňovať aj niektoré menšie developerské projekty,“ uzatvára Belko.

Podľa neho tiež existuje na realitnom trhu priestor pre developerov nových bytových projektov, aby prišli so zaujímavou možnosťou financovania nehnuteľností, napríklad tretinkovým splácaním úveru, prípadne nehnuteľnosťou na tzv. lízing.

Na čom aktuálne záleží pri vybavovaní hypotéky:

• záleží na vašom príjme za posledných 6 až 12 mesiacov
• váš čistý príjem ako žiadateľa sa zníži o životné minimum domácnosti
• určitá časť zostatku financií sa bude považovať za vašu rezervu
• sčítajú sa splátky hypotéky, úverov a ostatné pravidelné platby
• pri hypotekárnom úvere sa zohľadní aj prípadný rast úrokov o 2 %
• od júla 2017 rezerva musí tvoriť 10 % príjmu (od januára 2018 15 %, od júla 2018 až 20 percent z disponibilného príjmu)

Aké novinky platia pri hypotéke pre mladých:

• Posudzuje sa hrubý mesačný príjem za prechádzajúci rok.
• U jednotlivca ide o 1,3-násobok priemernej mzdy v hospodárstve.
• Dotovanú hypotéku môžu získať mladí do 35 rokov, úrokové zvýhodnenie platí 5 rokov.
• Dotácia tvorí 3 %, z toho 2 % poskytuje štát a 1 % banka.
• Dotáciu je možné získať najviac na sumu 50-tisíc eur.
• Maximálne na sumu zodpovedajúcu 70 % z hodnoty nehnuteľnosti.
• Úver sa dá počas prvých 5. rokov predčasne splatiť bez poplatku.
• Ak sa tak stane v prvých štyroch rokoch, klient štátu vracia vyplatené príspevky.

Zdroj: Insuria.sk, onlineporovnanie.sk, oPoisteni.sk

Späť | Hore | Tlač